Юридический форум сайта

Вернуться   Юридический форум сайта "Где закон" - бесплатные юридические консультации, вопросы юристам > Основной юридический форум > Жилищные вопросы
Имя (ник)
Пароль
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Жилищные вопросы Обсуждение вопросов приватизации, социального найма, продажи квартир и т.п

Ответ
 
Опции темы
Старый 15.04.2008, 12:13   #1
Локус
Знаток
 
Регистрация: 27.03.2008
Адрес: Москва
Сообщения: 161
Поблагодарили 79 раз(а)
Локус репутация больше 50 балловЛокус репутация больше 50 баллов
По умолчанию Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать

Вы имеете долю в квартире и хотите ее продать



Откуда на рынке появляются доли
На рынке недвижимости есть специфичный сегмент – доля в жилом помещении.
В основе возникновения такого товара всегда лежит конфликт сособственников, которые в силу неприязненных отношений не могут достигнуть договоренности в том, как совместно использовать это помещение или поделить его (в натуре или в денежном эквиваленте). Образуются такие доли чаще всего при разделе имущества в бракоразводных процессах, при вступлении в наследство несколькими наследниками и при возникновении конфликта между членами семьи, которые проживают в одной квартире. Обычно в таком конфликте есть «сильный» (наглый и бестактный) и «слабый» (миролюбивый и добрый). И хотя у всех сособственников одинаковые права и обязанности, «сильный», подведя под свои действия какое-либо моральное обоснование, занимает наиболее удобную позицию в этом споре. Чаще всего это выражается в том, что «слабого» выживают из квартиры или попросту его вообще не пускают на порог. В итоге у него на руках остаются документы о собственности, которые дают ему определенные права только в теории, ежемесячные коммунальные платежи в размере своей доли и острое желание каким-либо образом решить этот вопрос.

Попытка решить вопрос в судебном порядке
Некоторые из «слабых» пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос? Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но … только что это дает на практике? «Слабый» имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным». Т.е. такое положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект. Определение порядка пользования помещением тоже не принесет «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет. При отчуждении в пользу третьего лица своей доли это решение суда потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя. Т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться с «сильным». И возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.). Более эффективным решением будет продажа доли в пользу третьих лиц.

Кто покупает доли в квартирах
Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования ее в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчет в будущем конфликте с другим сособственником, но отводят себе в нем роль если не «сильного», то по крайней мере, равного соперника. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает. Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить «сильного» к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию равного или «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Сколько стоит доля
При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с «сильным» не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли применительно к Москве осуществляется по следующему принципу:
а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 17 и 12 кв. метров есть 1\2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, ее не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях, плюс негативное отношение «сильного» как соседа. Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путем подачи частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Если обратиться к рейдерам, то они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 40-70% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости «сильного» в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).
б) Невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. В этом случае обращаться в агентство или искать прямого покупателя есть смысл только в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам. Цена такой доли будет составлять примерно 5-20 тысяч долларов США (естественно речь идет о выкупе доли сразу).
Представление интересов в конфликте
Некоторые рейдеры оказывают такую услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Рейдеры в такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы рейдеров остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого» на основании доверенности.

Оформление сделки
Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. При продаже доли по классической схеме через договор купли-продажи, у «сильного» возникает как у сособственника преимущественное право покупки продаваемой доли. В силу этого продавец доли обязан уведомить другого сособственника о своем намерении продать долю. Для этого продавец обращается к нотариусу и тот высылает на имя «сильного» заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу свое желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если «сильный» грамотно действует, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Поэтому сейчас на рынке долей используют две «обходных» схемы оформления: договор дарения всей доли и договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли. В данном варианте оформления фактически все риски несет покупатель доли. Расчет по сделке проходит обычно по стандартной схеме закладки денег в банке, в сейф-ячейку с дополнительными условиями.
Локус вне форума   Ответить с цитированием
Эти 21 пользователя(ей) сказали Спасибо Локус за это полезное сообщение:
@AZ@ (22.10.2008), Daniya (12.06.2008), DoctorWho13 (02.08.2008), ens (09.08.2008), Evgeni 123 (22.05.2008), Karpenko (07.10.2009), Leonticus (03.09.2009), Melek (23.12.2009), Nayada (23.02.2012), rkadiy19511 (14.10.2009), tais-16 (18.04.2008), Виктория_83 (25.06.2008), ГЕНДЕВИТ (22.04.2010), денисова ирина (06.08.2008), Еленушка1 (05.07.2009), Мюмз (06.06.2009), Накром Троцкий (29.04.2008), наталия николаевна соболе (04.06.2010), наталья45 (24.01.2009), С.А.Б. (12.03.2009), Яся (08.05.2009)
Sponsored Links
Старый 16.04.2008, 08:21   #2
Malrow
Super Moderator
 
Регистрация: 02.08.2006
Адрес: Москва
Сообщения: 10,740
Поблагодарили 2,493 раз(а)
Malrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 баллов
По умолчанию

Цитата:
договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли
Локус, Вы не расскажете, что это значит??
Malrow вне форума   Ответить с цитированием
Старый 16.04.2008, 16:11   #3
Локус
Знаток
 
Регистрация: 27.03.2008
Адрес: Москва
Сообщения: 161
Поблагодарили 79 раз(а)
Локус репутация больше 50 балловЛокус репутация больше 50 баллов
По умолчанию

Конечно расскажу. Предположим Вы хотите приобрести мою 1\2 долю в однокомнатной квартире. Другой сособственник имеет первоочередное право на покупку моей доли. Я по каким-либо причинам хочу продать именно Вам. Я дарю свою долю Вам в виде микродоли (предположим 1\200) и своему подставному лицу(соответственно 99\200). Затем обладатель 99\200 продает свою долю Вам по первоочередному праву покупки, т.к. Вы уже являетесь сособственником в этой квартире.
Локус вне форума   Ответить с цитированием
Эти 4 пользователя(ей) сказали Спасибо Локус за это полезное сообщение:
lnp111 (14.09.2009), Malrow (16.04.2008), Мюмз (06.06.2009), наталья45 (24.01.2009)
Старый 16.04.2008, 16:19   #4
Malrow
Super Moderator
 
Регистрация: 02.08.2006
Адрес: Москва
Сообщения: 10,740
Поблагодарили 2,493 раз(а)
Malrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 баллов
По умолчанию

Спасибо... Нужно обмозговать..))
Malrow вне форума   Ответить с цитированием
Этот пользователь сказал Спасибо Malrow за это полезное сообщение:
EdiSot8 (16.01.2017)
Старый 17.04.2008, 15:15   #5
Hariton
Участник
 
Регистрация: 12.03.2008
Адрес: Москва
Сообщения: 86
Поблагодарили 7 раз(а)
Hariton репутация больше 10 баллов
По умолчанию

Фуфло это. Наберите в яндексе "притворная сделка" и прочитайте соотв. статью ГК РФ.
Hariton вне форума   Ответить с цитированием
Этот пользователь сказал Спасибо Hariton за это полезное сообщение:
EdiSot8 (16.01.2017)
Старый 17.04.2008, 15:17   #6
Malrow
Super Moderator
 
Регистрация: 02.08.2006
Адрес: Москва
Сообщения: 10,740
Поблагодарили 2,493 раз(а)
Malrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 баллов
По умолчанию

Да у меня тоже есть вопросы... С притворной сделкой все понятно. Я пока никак не могу понять, как свою долю: часть подарить, а остальное продать... Или я что-то не поняла..
Malrow вне форума   Ответить с цитированием
Эти 2 пользователя(ей) сказали Спасибо Malrow за это полезное сообщение:
EdiSot8 (16.01.2017), Trumpvexy (30.11.2016)
Старый 17.04.2008, 15:35   #7
Alexandr
Знаток
 
Регистрация: 13.10.2006
Адрес: Москва
Сообщения: 1,182
Поблагодарили 363 раз(а)
Alexandr репутация больше 50 балловAlexandr репутация больше 50 балловAlexandr репутация больше 50 балловAlexandr репутация больше 50 баллов
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Локус
(предположим 1\200) и своему подставному лицу(соответственно 99\200).
Небольшая ошибочка: соответственно 199/200.
Alexandr вне форума   Ответить с цитированием
Старый 17.04.2008, 15:40   #8
Alexandr
Знаток
 
Регистрация: 13.10.2006
Адрес: Москва
Сообщения: 1,182
Поблагодарили 363 раз(а)
Alexandr репутация больше 50 балловAlexandr репутация больше 50 балловAlexandr репутация больше 50 балловAlexandr репутация больше 50 баллов
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Malrow
Да у меня тоже есть вопросы... С притворной сделкой все понятно. Я пока никак не могу понять, как свою долю: часть подарить, а остальное продать... Или я что-то не поняла..
Сначала подарок двум лицам с разделением доли на 1/200 и 199/200, а затем продажа 199/200 третьим лицом получившим эту долю в подарок.
Alexandr вне форума   Ответить с цитированием
Эти 3 пользователя(ей) сказали Спасибо Alexandr за это полезное сообщение:
EdiSot8 (16.01.2017), Emelyanwep (04.02.2019), Malrow (17.04.2008)
Старый 17.04.2008, 16:06   #9
Hariton
Участник
 
Регистрация: 12.03.2008
Адрес: Москва
Сообщения: 86
Поблагодарили 7 раз(а)
Hariton репутация больше 10 баллов
По умолчанию

И этот третий должен быть подставным со стороны покупателя, конечно, а не со стороны продавца. Иначе первая фаза сделки не отличима от разводки на сумму 1/200-й.
Hariton вне форума   Ответить с цитированием
Эти 2 пользователя(ей) сказали Спасибо Hariton за это полезное сообщение:
Malrow (17.04.2008), YogaPore (29.11.2016)
Старый 17.04.2008, 17:26   #10
Malrow
Super Moderator
 
Регистрация: 02.08.2006
Адрес: Москва
Сообщения: 10,740
Поблагодарили 2,493 раз(а)
Malrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 балловMalrow репутация больше 2500 баллов
По умолчанию

Ясно.. думаю дальше..))
Malrow вне форума   Ответить с цитированием
Этот пользователь сказал Спасибо Malrow за это полезное сообщение:
EdiSot8 (17.01.2017)
Ответ



Здесь присутствуют: 1 (пользователей - 0 , гостей - 1)
 
Опции темы

Ваши права в разделе
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Часовой пояс GMT +3, время: 11:15.


©2000 - 2019, Юридический форум сайта "Где закон"

Виртуальная бесплатная юридическая консультация на юридическом форуме Где Закон